موسسه آموزشی، پژوهشی و حقوقی اَرگ تهران
اقتصاد مقاومتی و اوضاع واحد های صنفی کشور
اقتصاد مقاومتی و اوضاع واحد های صنفی کشور
به نام یزدان پاک
با تقدیم خالصانه ترین درود ها خدمت شما هم میهنان عزیز و ارجمندم
برای تبیین وتحلیل فرصت ها و موانع موجود بر سر راه مدیریت و موفقیت اقتصاد مقاومتی نگاهی تحقیقی در راستای نیل به این مهم ، در سه پرده دارم که امیدوارم بجای خط ونشان کشیدن برخی افراد مغرض وکج اندیش ، مدیران دلسوز میهن ، مردم ونظام تدبیری در این راستا بیاندیشند؛ باشد که گوش ها ی شنوا وجان های عاشق مام میهن پندی گیرند و در راستای منویات عالی ترین مقام کشوری گامی کارساز بر دارند :
پرده اول ؛ نگاهی به مکانیزم های موفقیت بر اقتصاد فروپاشیده کشور
در پرده اول برای تحقق شکوفایی اقتصاد مقاومتی چند نکته ای را یاد آور می شوم : نخست اینکه ؛ قبل از هر چیز باید سیاست تولید محور اتخاذ کرد تا از امکانات خدادی برای آبادانی کشور بهترین بهره وری حاصل شود
دوم اینکه ؛ باید حقوق و منافع اصناف را احیاء و تضمین کرد
سوم اینکه ؛ در رأس امور مدیریتی ادارات، نهادها ،سازمان ها ، اتحادیه هاو انجمن های صنفی افراد حرفه ای و با تجربه وتخصص لازم قرار گیرند
چهارم اینکه ؛ افراد دلسوز ، پر تجربه وشایسته - که به دلیل خودخواهی ها ،ترس از دست دادن موقعیت شغلی و حقوق ومنافع رانتی برخی افراد فرصت طلب ، که سایر اعضای صنفی را به هزار بهانه و انگ از صنف وفعالیت صنفی دور رانده می شوند - در مقام اجرایی قرارگیرند
پنجم اینکه ؛ در رأس ادارات و اتحادیه ها افراد کارکشته ، صادق ودلسوز قرار گیرند نه بله قربان گو یان و یا شخصیت های متملق وچاپلوس
بقیه نوشته را در " ادامه مطلب " مطالعه فرمایید
آشنایی با 50 اشتباه سرمایه گذاری در معاملات مشارکت در ساخت
آشنایی با ۵۰ اشتباه سرمایه گذاری درمعاملات مشارکت درساخت
نوروز پیروز بر شما و خانواده محترتان مبارک
درود فراوان بر شما هم میهنان ارجمندم در ایران و سراسر گیتی
تمامی موارد زیر ماحصل دهها جلسه مشاوره ، مطالعه قراردادهای مشارکتی ، حضور در جلسات مشاوره ویا طرح مشکلاتی هست که موکلین ، سرمایه گذاران ، آژانس های املاک ، مالکین املاک مشارکتی سال ۱۳۹۴می باشد . در اینجا تنها به یادآوری این اشتباهات می پردازم ولی در دوره املاک ومستغلات یک به یک این اشتباهات تشریح و راهکارهای مقابله و زمینه های بروز آن تشریح خواهد شد ؛ امید که با مطالعه دقیق وتوجه به این نکته ها و اشتباهات برای شما خوانندگان ارجمند مفید فایده افتد :
این مطلب تقدیم می شود به روان پاک شهید میهن در جنگ تحمیلی و نابرابر " شهید محمود حقیقت طلب"
۱. برخی از شخصیت های حریص ، طمعکار وغیرمتعهد قبل از انعقاد قرارداد مشارکت ، یک یا چند واحد از آپارتمان های احداث نشده ، هنوزپروانه ساخت را دریافت نکرده وقرارداد مشارکت درساخت را هم امضاء نکرده ، به افراد ناآگاه ویا رباخوار درقبال دریافت منابع مالی ، پیش فروش می کنند .
۲. بعضی از افراد کل منافع قرارداد مشارکت در ساخت ، بلافاصله بدون انجام هیچ یک از تعهدات مندرج در قرارداد از همان ابتدای انعقاد قرارداد ، به محض امضای قرارداد با همکاری برخی از بنگاه های معاملات املاک چراغ خاموش وغیر قانونی، به سازنده دیگری درقبال دریافت سود چشمگیری واگذار می شود .
۳. اقدام برخی از شرکای سازنده غیر متعهد به پیش فروش ارزان از ساختمانی که هنوز احداث نشده و یا در مرحله اولیه عملیات ساختمانی قرار دارد مثل اخذ پروانه یا اجرای خاک برداری
۴. اقدام برخی از شرکای سازنده در قالب قراردادهای مشارکتی ، تعمداً اخذ پایانکار ، صورتجلسه تفکیکی ، تقسیم نامه وسند تک برگی آپارتمان ها ومغازه های احداثی را با تأخیر زیاد انجام می دهند ویا بعضاً کلاً موضوع را به فراموشی می سپارند .
۵ . تجربه وتحقیق ما نشان داده که برخی از مالکین طمعکار وزیاده خواه به برخی از آژانس های مسکن دروغگو وفریبکار بهتر اعتماد می کنند!
۶. برخی از سرمایه گذاران غیر اخلاقی با زیر میزی دادن به برخی از مالکین خائن ، طمعکار، خائن ، سعی در فریفتن ، تبانی وهم سوئی با خود دارند .
۷. بی کیفیت اجرا کردن ساختمان توسط برخی از شرکای سازنده در قراردادهای مشارکت درساخت بدلیل پذیرش پیشنهاد پرداخت بلاعوض بالا ویا پذیرش شرایط غیر معقول برخی از مالکین طمعکار
۸. مالکینی که قصد انجام مشارکت در ساخت را دارند اگر وقت کافی برای شناخت شخصیت های واقعی سازندگان به نام و خوش نام و یا بدنام و غیر متعهد صرف ننمایند حتماً متحمل ریسک بالایی خواهند شد .
۹ . اگر چه میزان املاک شمالی وجنوب نسبت به یکدیگر متفاوت است ولی برخی از مالکین در این خصوص بدلیل عدم اشراف قیمت املاک توسط شریک سازنده ، میزان بلاعوض را بالا اعلام می کنند .
۱۰ . مالکین ملک مشارکتی توجه داشته باشند که میزان بلاعوض املاک دو کله ( شمالی – جنوبی یا شرقی – غربی) ، املاک دونبش (شمال غربی ، شما شرقی ، جنوب غربی ، جنوب شرقی ) ، املاک سه نبش واملاک چهار نبش بیشتر از دیگر املاک می باشد .
بقیه مطلب در " ادامه نوشته " مطالعه فرمایید
26 راهکار برای خلاصی از شر مزاحمین و شرخرها
26 راهکار برای خلاصی از شر مزاحمین و شرخرهای معاملات املاک
به دلیل بروز وحدوث مشکلات عدیده در صنعت ساختمان ، ناکارآمدی دفاتر مشاورین املاک در دوران رکود بازار مسکن ، بی دانشی وسهل انگاری متعاملین در عرصه معاملات ، تنظیم قراردادها وسرمایه گذاری ملکی ، اطاله بیش از حد فرآیند دادرسی درمحاکم کیفری وقضایی و پیچیدگی قانونی وحقوقی از یک سو ، افزایش حجم روزافزون انواع پرونده ها در محاکم قضایی همه وهمه دست به دست هم داده تا پدیده زورگیری وشرخری وانواع واقسام تهدیدات غیر اخلاقی وغیر انسانی روز بروز دراین حوزه گسترش یابد ! . اخیراً با چند نفر از موکلینی برخورد داشتم که دارای مشکلاتی از این دست بوده اند و متأسفانه اوباشان و شرخران روزگار برخی از این متعاملین را به بهانه معاملات پیش خرید ، مشارکت در ساخت ، رهن املاک در رهن بانک ها و... سیاه کرده بودند . این اوباشان بی محابا خانواده ها را با تلفن ، پیامک ها نامه نگاری ، مزاحمت با مراجعه به در منزل آنان و ... تهدید به قتل ، ربودن ، ضرب وجرح ، اسیدپاشی ، آزار رساندن به فرزندان ، تا ادای رکیک ترین توهین ها وشنیع ترین رفتارها را در حق این افراد روا داشته بودند . درمورد سوابق برخی از این اوباشان وشرخران وقتی تحقیق بعمل آمد متوجه شدیم از سابقه توزیع وپخش مواد مخدر ، استفاده از شیشه و روان گردان و ... تا مال مردم خوری و گروگان گیری و نزاع های دسته جمعی هم برخوردار بودند وتمام این اعمال ضد انسانی را با بهانه هایی درقالب مبایعه نامه ، صلح نامه و ... روا می داشتند . بنا بر تجربه وموفقیت در برخورد وتنبیه قانونی برخی از این شیادان ، چنانچه بهر دلیلی با چنین پدیده ای مواجهه شدید برای مقابله و مدیریت بهینه این نوع باج خواهی ها وشررات ها به نکات زیر توجه وعمل نمایید :
1. بلافاصله از طریق قانونی اقدام کنید با طرح شکایت ، کلیه اطلاعات مبنی بر تهدیدها ، پیامک های تهدید آمیز وتوهین آمیز شرخرها و مزاحمین را در اختیار پلیس 110 قرار دهید .
در ادامه نوشته
سمینار آشنایی با مبانی معاملات وسرمایه گذاری املاک (رایگان)
برگزاری سمینار رایگان
آشنایی با مبانی معاملات وسرمایه گذاری املاک
در راستای فرهنگ سازی ، امنیت بخشی در صنعت ساختمان ومعاملات املاک ، کاهش حجم پرونده های قضایی در کشور ، تحلیل بازار مسکن ، ارایه مشاوره های لازم و مؤثر به علاقمندان ، معرفی منابع تحقیقی ومطالعاتی و... مؤسسه آموزشی ، پژوهشی وحقوقی َرگ تهران و شرکت زندگی سازان دکاموند رایا متفقاً اقدام به برگزاری سمینارهای رایگان در شهر و ادارات وشرکت های شما می نماید .بابت برگزاری این سمینار وجهی دریافت نخواهد شد !
محل برگزاری : در سراسر کشور
تاریخ برگزاری : با هماهنگی قبلی
مدت سمینار : 4 ساعت
جهت هماهنگی در خصوص برگزاری این سمینار در شهر ، ادارات ویا شرکت تان لطفاً با شماره 021-44283930 تماس بگیرید .
سرفصل های سخنرانی در " ادامه مطلب "
تَوَرُقی بر کارنامه اتحادیه کشوری صنف مشاورین املاک
تَوَرُقی بر کارنامه اتحادیه کشوری صنف مشاورین املاک
قریب به 7 سال از تأسیس اتحادیه کشوری صنف مشاورین املاک در کشور می گذرد . پرسش اساسی از اعضای محترم هیئت مدیره اتحادیه کشوری صنف مشاورین املاک این است که درقبال دریافت کلی حق عضویت و پول های دیگر و منت گذاری بر سر اعضای ناآگاه صنفی ، چه خدمتی به آنان داده شده است ؟ پرسش دیگر این است که مسئولان " ساماندهی مشاورین املاک وخودرو "اداره ثبت اسناد واملاک به چه کاری مشغول می باشند؟
برای بررسی نتایج و دستاوردهای حاصله این اتحادیه کشوری نمونه ای از عملکرد معاملاتی مردم و دلالی اعضای صنفی فعال در بخش معاملات املاک به جدیدترین اتفاق معاملاتی در یکی از شهرهای شمالی استان مازندران می پردازم تا شما خوانندگان ارجمند ومسئولان ذیربط قضاوت فرمایید . وبه کارنامه این اتحادیه کشوری نمره بدهید . این کیس مصداق مش نمونه خروار است می باشد :
تحلیل یک نمونه از معامله ملک در شهرستانهای کشور
اشتباهات معاملاتی یک خریدار زمین در شهرستان
الف : 9 اشتباه معاملاتی وسرمایه گذاری
1. خرید ملک در منطقه بومی نشین
2. خرید ملک در محله بدنام
3. خرید زمین بصورت قولنامه
4. خرید زمین بدون سند وقولنامه
بقیه مطلب را در " ادامه نوشته " مطالعه فرمایید :
آشنایی با 30 مانع مؤثر درفروش وبازاریابی املاک توسط سرمایه گذاران
آشنایی با 30 مانع مؤثر درفروش وبازاریابی املاک توسط سرمایه گذاران
1. تأسیس دفتر فروش در ساختمان برای فروش واحد های احداثی خود
2. ممانعت از فعالیت آژانس های املاک محل
3. ایجاد درگیری با آژانس های املاک بر سر مشتری
4. عدم پرداخت به موقع کمیسیون آژانس های املاک
5. عدم ساخت وتکمیل واحد نمونه در مواردی که قصد پیش فروش برخی از واحدهای در دست احداث
پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک ومستغلات در ایران وجهان
پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک ومستغلات در ایران وجهان
نکته اول ؛ مهم ترین ومؤثرترین و پایدارترین سرمایه گذاری در طول زندگی بشر، آموزش ویادگیری است ! این سرمایه گذاری اصولی در هنگام بروز خطر و بحران های مالی واقتصادی در سطح کشور و جهان به کمک شما می شتابد !
نکته دوم ؛ دومین سرمایه گذاری حرفه ای در طول زندگی ، سرمایه گذاری در املاک ومستغلات در تمام کشورهای جهان است . بشرطی که حرفه ای ، علمی ومبتنی بر شناخت وتخصص باشد !
نکته سوم ؛ برای به روز ماندن وکسب تجربیات جدید در حوزه سرمایه گذاری املاک باید پیوسته به مطالعه وتحقیق بپردازید و در سمینارها وهمایش ها ونمایشگاه های داخلی وخارجی شرکت کنید !
نکته چهارم ؛ برای تسریع در پیشرفت و رفتار حرفه ای در حوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات از تجارب ودانش افراد خبره وشرکت ها ومؤسسات تخصصی مشاوره ای کمک بگیرید !
بقیه در " ادامه مطلب "
پانزده تکنیک جادویی برای تسخیر روح و روان مشتری
15تکنیک جادویی برای تسخیر روح و روان مشتری
بزرگترین ثروت بشر ، اخلاق نیکوی اوست . در مقام کسب وکار نیز مشتریان قبل از تأمین نیاز مادی ، بدنبال تأمین نیاز های روحی و روانی از قبیل احترام و امنیت هستند . پس بکوشیم هر چه بیشتر به تعالی سطح کیفی کسب وکار خود گامی استوار و فراموش ناشدنی برداریم :
1. پیشاهنگ در سلام دادن به همه باشیم ؛ زیرا سلام موجب اعتماد واطمینان می شود . 2. همیشه وهمه جا تبسم بر لب داشته باشیم ؛ زیرا تبسم همه را سِحر می کند و قلبشان را می نوازد . 3. به مشتریان خود اهمیت دهیم و از آنها تقدیر کنیم و با مشتریان آنگونه برخورد کنیم که دوست داریم با ما وکسب وکارمان برخورد کنند! . 4. در هدیه دادن به مشتریان کاهلی نورزیم ؛ اگر چه قیمت آن کم باشد زیرا ارزش معنوی آن ، بیشتر از ارزش مادی هدیه است .
لطفا ادامه نوشته را کلیک کنید
آشنایی باانواع عمليات ثبت اسناد واملاک محل
آشنایی با مقررات وضوابط (انواع عمليات) ثبت اسناد واملاک
در این بخش برای آشنایی بیشتر شما هم میهنان ارجمندم 21 عملیات ثبتی تقدیم می شود که مطالعه این قوانین وضوابط ثبتی ،خالی از فایده نیست وبخصوص به افرادی که درگیر مسایل ومشکلات ثبت اسناد واملاک هستند کمک قابل توجهی می نماید:
1) روش قبول درخواست ثبت از اداره ثبت اسناد واملاک محل
1- دريافت تقاضانامه ثبت از متقاضي
2- دستور ثبت تقاضانامه در دفتر انديكاتور و تعيين وقت بازديد و معاينه محلي بوسيله مسئول اداره و ابلاغ آن به متقاضي
3- ثبت و ارسال سوابق به بايگاني جهت تشكيل پرونده و گواهي مجهول بودن ملك و عدم سابقه ثبت آن
4- تعيين نماينده و نقشهبردار بوسيله مسئول اداره در روز معاينه محل و تعيين وقت مراجعه بعدي جهت اخذ نتيجه و پرداخت حقوق دولتي
5- عزيمت نماينده و نقشه بردار به محل براي تحقيقات محلي و احراز تصرف مالكانه و تنظيم صورتمجلس احراز تصرف بوسيله نماينده و ترسيم نقشه ملك توسط نقشه بردار و تنظيم اظهارنامه ثبت ملك با قيد بهاء به قيمت منطقهاي و امضاء آن بوسيله مامور تنظيم و متقاضي ثبت متناسب با وضعيت پرونده و مساحت ملك
6- ارائه گزارش عملكرد توسط نماينده و نقشهبردار به مسئول اداره منضم به صورتمجلس احراز تصرف و ساير مدارك و اظهارنامه
7- رسيدگي به صورتجلسه احراز تصرف و اتخاذ تصميم بوسيله مسئول اداره
8- امضاء اظهارنامه و ثبت آن در دفتر كد 304 بوسيله مسئول اداره و دستور ثبت آن در دفتر انديكاتور
9- اخذ حقوق دولتي متعلقه بوسيله حسابداري
10- ارسال پرونده به بايگاني جهت ثبت در دفتر آمار و اخبار مورد ثبت در دفتر توزيع اظهارنامه و قراردادن پرونده
بقیه مطلب را در ادامه نوشته بخوانید
متن مصاحبه با روزنامه آسیا مورخه 10/4/1394
پیرامون آینده سرمایه گذاری در املاک ومستغلات ، چگونگی مدیریت رکودبازارمسکن ،عدم کارآیی شیوه های سنتی فروش دربازار املاک و...
پرسش اول : برخی معتقدند سرمایه گذاری دربخش مسکن دیگر سرمایه گذاری آینده داری نیست ..نظر شما چه نظری دراین خصوص دارید ؟
- هم درست است وهم اشتباه ! این تصور وباور بنا بر تجربیات ومشاهداتم برای سازندگان وتولیدگان سنتی که هیچ گونه نوآوری در کارشان ندارند وهمه چیز را براساس کپی کار وتقلید از روی سازه های این وآن انجام می دهند باید عرض کنم خودشان بهتر است سرمایه شان را از صنعت ساختمان بیرون بکشند تا بیش از این متحمل خسارت بیشتری نشوند . اما برای کسانی که تقلید نمی کنند ودر پروژه هایشان حرفی برای گفتن دارند ومملو از خلاقیت و نوآوری هستند وضمن احداث ساختمان به آن هم چون اثری هنری وماندگار می نگرند واز دیگر مدام به نیازها وسیقه ها وهم چنین به اجرای قوانین پایبندی کشان می دهند نباید هرگز دغدغه سرمایه گذاری در صنعت ساختمان را داشته باشند . مصرف کنندگان ونیز سرمایه گذاران غیر مولد با تیزبینی خاصی کیفیت ساخت وسازها را دنبال می کنند و در نهایت بهترین ها را نه لزوماً ارزانترین ها را برمی گزینند .می دانیدکه در کشور ما چند نوع ساخت وساز رایج است : سنتی سازی(بساز بفروشی معمولی وتقلیدی) ، تعاونی سازها ، یزدی سازها ، شخصی ساز(بیشاز جنبه مصرفی داردتا سرمایه گذاری ، مهندسی سازها ، مسکن مهری ، معماری ساز(ساختمان هایی که آؤشیتکت های خوش قریحه ومستعد .ن.آور خلقش می کنند) . اکثر تیپ های فوق الذکر در بازار رکود دجار رکود شدید می شوند وبرای فروش معمولا با معضلات عدیده ای مواجهه هستند مثل بی پولی ، سررسید وام ها ، چول های نزولی و... .بنابراین تنها راه باقی مانده کاهش قیمت وفروش ملک بصورت التماسی وبا نذرونیازهای فراوان است اما معماران صاحب سبک و سرمایه گذاران صاحب برند تنها کاری که میکنند قیمت ملک شان را افزایش نمی دهند و گاها از بازار فروش خارج می سازند و این امر فقط به ملک های معماری ساز اختصاص دارد وفرقی هم بین ساختمان های نوساز ویا غیر نوساز ندارد . مثلا شما کمتر شاهد آگهی فروش واحدهای معماری ساز برج ها ،شهرک های ویلای و مجمتمع ها هستید چراکه نیاز به آگهی وتبلیغ و دست به دامن شدن آژانس ها ، وبسایت ها و روزنامه ها نیستند فقط کافیست به لابی من های ساختمان ،برج ، شهرک های ویلایی مراجعه نمایند ودر ظرف زمان کوتاه ملک شان نقدکنند! نکته دیگر اینکه این ادعا از دریچه دیگری هم درست هست انتظار سودهای غیرمتعارف آنهم در بسازبفروشی سنتی ونامرغوب وغیر استاندارد چنین شائبه ای را در سرمایه گذاران سنتی دامن زده است !
پرسش دوم: اینکه مسکن همیشه بخش پول سازی ست تنها مربوط به کشورماست یا این موضوع یک بیزنس جهانی است؟
البته زمانی این ادعا درست بود بخصوص در سال های پس از پایان جنگ تحمیلی. هرچی که ساخته می شد مردم می خریدند وکاری به کیفیت ، کمیت ، مشاعات ، نوع سند ، محلیت ، شرایط معامله ، طبقه ، قدمت ، کیفیت محله و... نداشتند اما اکنون بدلیل تغییراتی که در تجربه ودانش مصرف کنندگان ، آژانس های مسکن و سرمایه گذاران غیر مولد (بخربفروش ها) ایجاد شده خیلی تفاوت پیداکرده . امروزه در بخش ساخت وسازهای سنتی کسب سودهای بالا دیگه یه رؤیاست . اما به سرمایه گذاران مولدکه برغم اعتقاد به عدم سودآوری باز بدلیل فقدان تخصص دیگری بازهم مبادرت به ساخت وساز می کنند توصیه اکید دارم تا دیر نشده ودر باتلاق وام های سنگین بانکی ، پول های بهره ای ونزولی ، بیش از این غرق نشده اید صحنه صنعت ساختمان را ترک نمایند . این صنعت در حال غربالگری است وتنها با گروهی مدارا خواهد کرد که در ساخت وساز فقط به پول نیندیشند بلکه به فکر مشتریان ومصرف کنندگان ضمن رعایت وجدان انسانی باشند . موضوع دیگر اینکه در صنعت ساختمان هنوز هم برای کسانی که صاحب رسبک وبرند هستند جای سرمایه گذاری وجود دارد . این دسته از سرمایه گذاران به لطف آرشیتکت های خوش ذوق وخوش قریحه وصاحبان سبک ، نوآوری ، بدعت وخلاقیت های بکر، پول های خوبی را به جیب میزنند که البته استحقاقش را هم دارند ونوش جان ! توصیه میکنم متویان صنعت ساختمان این گروه
بقیه مصاحبه را در " ادامه نو.شته " بخوانید
حوزه مسئولیت بنگاه های معاملات املاک چگونه ارتقا مییابد ؟
به نام یزدان پاک
عرض ادب و احترام دارم خدمت یکایک شما هم میهنان عزیزو ارجمند و با آرزوی بهترین ها برای شما
مدرن سازی دلالی مسکن ؛ چرا وچگونه ؟
1. آموزش های علمی - کاربردی وصنفی با همکاری دانشکده های کارآفرینی در اولویت قرار گیرد
2. نقش و مسئولیت فعالان این صنف از هرلحاظ جدی گرفته شود
3. به حقوق صنفی شان احترام گذارده شود با تصویب ویا بازنگری قوانین ، پیوسته حقوق صنفی شان کم رنگ و ذایل نشود
4. امکان دفاع واخذ حقوق صنفی شان در محاکم قضایی و ... تضمین شود
5. مؤلفه مشاوره املاک برای جامعه در سطح کشور ، فرهنگ سازی شود
6 . از اتحادیه های صنفی با توجه به اوضاع واحوال کشور سوء استفاده سیاسی نشود وفعالان صنفی را به سوی فعالیت های جناحی وباندی سوق داده نشود
7. به معنای واقعی کلمه ، کلیه واحدهای صنفی در سراسر کشور بر اساس سطح دانش ، سطح اطلاعات حرفه ای ، سوابق فعالیتی ، مدرک تحصیلی ، تحصیلکرده داخل یا خارج از کشور ، متخصص و...درجه و رتبه بندی شوند تا رقابت سالم در بین واحدهای صنفی ایجاد شود
بقیه مطلب در " ادامه نوشته "
یکصد وچهارده نکته کاربردی درباره حق سرقفلی ، کسب ،پیشه وتجارت
آشنایی با 114 نکته کاربردی در باره سرقفلی ، حق کسب ،پیشه و تجارت
الف : 82 نکته کاربردی در باره حق سرقفلی
ب : 32 نکته در باره حق کسب ، پیشه و تجارت
مقدمه ؛
در خصوص ادعای حق سرقفلی ، حق کسب ، پیشه و تجارت در املاک تجاری و اداری توسط مستأجرین در حال حاضر ، اگر چه با تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 کمرنگ تر شده است ولی هنوز افراد زیادی ( اعم از مؤجرین ومستأجرین ) در سطح کشور هستند که با این پدیده درگیر هستند . اگر چه همیشه حق کسب ، پیشه وتجارت برخلاف حق سرقفلی ، نزد فقها و مجتهدین با محل تردید مواجهه بوده ولی به عنوان یک حق ومنافع هنوز در محاکم قضایی پرونده ها ، مطالبات و ادعاهای فراوانی به چشم می خورد ؛ و اگر چه بسیاری از مالکین هنوز بدرستی تفاوت حق کسب ، پیشه وتجارت را با سرقفلی نمی دانند ، ولی به نحوی در معاملات مستقیم ، بصورت نادانسته و یا درقالب معاملاتی از جنس زرنگ بازی ، گرفتار ادعای مستأجرین هستند . بهر روی در دنیای تجارت ، كارداني و سرمايه تاجر و نوع كاري كه انجام مي دهد ، بيش از خصوصيات اخلاقي و اهداف انسانی کسب و کار او ، اهميت و ارزش پیدا کرده که چنین پدیده ای را درقانون حق کسب ، پیشه و تجارت می نامند . معاملاتی از این دست عموماً پیچیده و خاص می باشد و نکته های دارد که اگر مالکین اشراف به آن نداشته باشند بعداً گرفتار ادعاهایی از جنس حق سرقفلی ، حق کسب ، پیشه و تجارت خواهند شد . به همین دلیل برای هضم راحت تر مؤلفه حق سرقفلی ، کسب ، پیشه وتجارت ، چایگاه حقوقی ، تفاوت قانونی آن دراین مبحث به صورت نکته های کاربردی توصیه هایی تقدیم می شود ، باشد که توشه راه معاملاتی املاک تحاری واداری شود و درآخر مؤکداً توصیه می شود برای انجام چنین معاملاتی به هیچ روی بدون همراهی حقوق دانان معتمد و حاذق ورود نکنید : .
الف : هشتاد و دو نکته کاربردی در باره حق سرقفلی
نکته 1 ؛ پدیده سرقفلی در املاک تجاری روابط بین مؤجر ومستأجر را تیره و پیچیده می سازد وضمن تعمیق اختلافات فی ما بین ، هزاران میلیارد تومان از سرمایه هم وطنان را در قالب سرقفلی در محاکم قضایی به خاطر دادرسی بلوکه شده است . توصیه می شود به هیچ وجه سرمایه خود را درگیر معاملات سرقفلی نسازید .
نکته 2 ؛ از آنجا که عموم مردم مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را یکی میدانند در این مبحث هریک را بصورت جداگانه تعریف وتشریح می کنم :
الف : مفهوم و معنای اصطلاحی سرقفلی فقط یک حق است وفقط در روابط مؤجر ومستأجر این حق برای برخی از مستأجرین ایجاد می شود . سرقفلی ، پولی است که در ابتدای عقد اجاره یک باب مغازه به هرعلتی، توسط صاحب ملک از مستأجر دریافت میشود .
ب : حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا میکنند . این حق ناشی از تقدم در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری، و رونق کسبی است که بر اثرعملکرد مستأجر محل ملک به وقوع می پیوندد . حق کسب و پیشه فقط به مستأجر تعلق می گیرد و صاحب ملک نمی تواند دارای چنین حقی شود .
نکته 3 ؛ قانونگذار در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ ، برای نخستین بار از واژه سرقفلی استفاده کرد، در حالیکه قبل از آن ، از عبارت حق کسب و پیشه و تجارت استفاده می شد . قانونگذاران کشور قبل از تصویب قانون ۱۳۷۶ اعتقاد داشتند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند ، اما حقوق دانان این دو را کاملاً از هم جدا می دانستند .
نکته 4 ؛ تفاوت های عمده سرقفلی وحق کسب وپیشه عبارت است از :
الف : سرقفلی هنگام انعقاد عقد اجاره به صاحب ملک پرداخت میشود . بنابراین کسب اعتبار و شهرت …. هیچ تأثیری در پیدایش آن ندارد .
ب : فقها فقط با سرقفلی ملک موافقند و حق کسب وپیشه را شرعی نمیدانند لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است .
ج : مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل ملک ، کیفیت و تجهیزات موجود در مورد اجاره تعیین میشود و مبلغ آن را هم مؤجر( صاحب مغازه) تعیین میکند.
بقیه مطلب را در " ادامه نوشته " مطالعه فرمایید